Immobilie und Erbrecht
Immobilie und Erbrecht
Soweit sich im Nachlass eine oder mehrere Immobilien befinden, sind einige Besonderheiten zu beachten. Dies gilt bei Inlandsimmobilien, besonders aber auch bei Grundbesitz im Ausland. In solchen Fällen ist die Erbauseinandersetzung oft höchst kompliziert.
Sofern der Erblasser kein Testament verfasst hat, gilt die gesetzliche Erbfolge. Erben mehrere gesetzliche Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie wird auf Antrag im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen.
Alle Entscheidungen im Hinblick auf die Verwaltung und eine mögliche Veräußerung der Immobilie müssen einstimmig von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft getroffen werden.
Um Streitigkeiten vorzubeugen, ist es generell vorzuziehen, wenn der Erblasser selbst das Haus oder die Wohnung durch eine Teilungserklärung oder ein Vermächtnis im Testament einem bestimmten Erben zuweist. Dies erleichtert die Erbauseinandersetzung zumeist erheblich.
Der überlebende Ehepartner hat übrigens regelmäßig ein Vorrecht an der Immobilie, die er mit dem Erblasser zusammen bewohnt hat. Dies gilt allerdings nicht für Ferienwohnungen.
Sollte er die Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen nicht übernehmen können, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich an ihr einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen.
Zu beachten ist in jedem Fall, dass dieses Nutzungsrecht durch Eintragung im Grundbuch dinglich abgesichert wird, um nicht zu riskieren, dass es durch absprachewidrige Verfügungen der Miterben später wertlos wird.
Um etwaige Eintragungen im Grundbuch bewirken zu können, müssen sich die Erben gegenüber dem Grundbuchamt durch einen Erbschein legitimieren. Dies entfällt nur dann, wenn sich die Erben ein vom Nachlassgericht eröffnetes notarielles Testament in Händen halten.
Die Erteilung des Erbscheins erfolgt nicht kostenfrei. Die Höhe der fälligen Gebühren bestimmt sich nach dem Wert des Nachlasses. Dabei ist eine Beschränkung der Kosten auf den Wert des vererbten Grundstücks nicht möglich. Vielmehr richten sich die Kosten nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Der gemeinsame Besitz einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft ist oft sehr konfliktträchtig. Nicht selten führt er zu erheblichen Streitereien, die ganze Familien entzweien können. Dies passiert häufig, wenn einer der Erben die Immobilie weiter bewohnen will, die anderen aber hierfür eine hohe Nutzungsentschädigung beanspruchen, eine Abfindungszahlung verlangen oder den Grundbesitz vollständig verkaufen wollen.
Können die Miterben keine Einigung über die Nutzung der Immobilie erzielen, bleibt nur deren Versilberung im Wege der Teilungsversteigerung. Hierauf hat grundsätzlich jeder der Miterben einen Anspruch. Oft führt allerdings diese Versteigerung zu erheblichen wirtschaftlichen Verlusten, weil der tatsächliche Verkehrswert nur selten erzielt werden kann.
Gravierende Probleme entstehen regelmäßig, wenn übergangene Angehörige des Erblassers ihre Pflichtteilsansprüche geltend machen. Zwar werden sie selbst nicht Mitglieder der Erbengemeinschaft, jedoch steht ihnen ein gesetzlicher Anspruch auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Der Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils des Pflichtteilsberechtigten.
Pflichtteilsstreitigkeiten sind regelmäßig sehr beschwerlich und stören nachhaltig den Familienfrieden. Sie führen oft zur existentiellen Notlage des überlebenden Ehegatten, wenn die schuldenfreie Wohnimmobilie den wesentlichen Nachlassgegenstand bildet und der Ehegatte dazu gezwungen ist, die Immobilie zu veräußern, nur um den Pflichtteilsanspruch erfüllen zu können.
Richtig kompliziert kann es werden, wenn zum Nachlass Grundbesitz im Ausland gehört. Das liegt vor allem daran, dass es kein einheitliches internationales Erbrecht und auch kein einheitliches Immobilienrecht aller Staaten gibt.
Im konkreten Einzelfall können sowohl das ausländische Erb- und Immobilienrecht, das deutsche Erb- und Immobilienrecht als auch die gesetzlichen Regelungen beider Länder zur Anwendung kommen. Dasselbe gilt für das Erbschaftssteuerrecht.
Es gilt, eine Vielzahl von Einzelfaktoren zu berücksichtigen, die Einfluss auf die anzuwendenden gesetzlichen Regelungen haben können. Ohne die Unterstützung eines auf das Internationale Erb- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalts ist dies praktisch nicht zu schaffen.
Probleme können sich überdies etwa ergeben, wenn im Falle eines Ehepaares nicht beide Partner deutsche Staatsangehörige sind oder einer aus dem Land stammt, in dem sich die zu vererbende Immobilie befindet. Zwar hat es hier für den Bereich der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union jüngst eine gewisse Vereinfachung im Hinblick auf das im konkreten Einzelfall anzuwendende Recht gegeben. Dies gilt jedoch nicht für Länder außerhalb der EU, zum Beispiel für die USA.
In jedem Fall ist zu prüfen, inwieweit das anzuwendende ausländische Recht Regelungen enthält, die vom deutschen Recht abweichen.
So kann es bei einer gemischt-nationalen Ehe erbrechtlich von Bedeutung sein, welcher Ehepartner zuerst stirbt. Stirbt der deutsche Partner zuerst, kommt zumeist das deutsche Erbrecht zur Anwendung, wenn der Erblasser zuletzt in Deutschland gelebt hat. Stirbt hingegen der Ehepartner mit der anderen Nationalität zuerst und sollen der deutsche Ehepartner oder Abkömmlinge des Erblassers Immobilien im Ausland erben, so findet möglicherweise das ausländische Recht Anwendung, welches eine komplett andere Erbfolge vorsehen kann als das deutsche Recht. Auch das Pflichtteilsrecht und das Erbschaftssteuerrecht können maßgeblich vom deutschen Recht abweichen. Es ist deshalb dringend zu empfehlen, sich rechtzeitig Klarheit darüber zu verschaffen, welche gesetzlichen Vorschriften bei der Existenz von Auslandsvermögen im einzelnen Anwendung finden, wenn man sicher gehen will, dass die Vorstellungen zur Verteilung des eigenen Nachlasses auch verwirklicht werden.
Für die Unterstützung bei allen maßgeblichen Fragen bezüglich der Vererbung von Immobilienvermögen im In- und Ausland stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Für alle Fragen zum Erbrecht stehe ich Ihnen jederzeit gern zur Verfügung:
Dr. Jürgen Rodegra
Rechtsanwalt
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